[세무칼럼] 주택을 상가로 바꿔 팔면 장기보유특별공제는 몇 % 적용 받을 수 있을까요?

[핵심 요약] 다주택자가 중과를 피하려고 주택을 상가·사무실 등으로 용도변경한 뒤 파는 경우, 장기보유특별공제의 보유기간을 언제부터 셀지가 쟁점입니다. 현재는 용도변경 당시 그 주택이 공제를 받을 수 있는 상태였는지에 따라 결과가 갈립니다. 2028년부터는 '거주기간'이 핵심 기준이 될 예정입니다. 1. 현행 해석 양도일 현재 주택이 아니면 일반 공제율(3년 6%부터 연 2%씩, 최대 30%)이 적용됩니다. ▶용도변경 당시 공제가 적용되던 주택이면 당초 취득일부터 기산합니다(사전-2021-법령해석재산-0971). ▶용도변경 당시 중과로 공제가 배제되던 주택이면 용도변경일부터 기산합니다(사전-2022-법령해석재산-0881, 조심2024서4900). 2. 개편안: 2028.1.1. 이후 양도분부터 보유기간 = ① 주택일 때 실제 거주한 기간 + ② 주택 외 용도로 보유한 기간 양도 시점에 변경 전 주택이 중과대상(다주택자의 조정대상지역 주택)이면 ②만 인정됩니다. 주택으로 오래 갖고 있었더라도 거주하지 않은 기간은 공제에서 빠진다는 뜻입니다. 아직 국회 심의 중인 정부안이므로 최종 내용은 달라질 수 있습니다. 3. 사례로 보면 가정: 양도차익 5억원, 총 보유 14년(주택 11년 중 거주 5년, 상가 3년) A씨는 집 한 채를 14년간 보유한 뒤 양도했습니다. 처음 11년은 주택이었고, 그중 5년은 직접 거주했습니다. 나머지 3년은 상가로 용도변경해 보유했습니다. 양도차익은 5억원입니다. 같은 건물이라도 인정받는 보유기간은 상황에 따라 세 가지로 갈립니다. 첫째, 현행 기준으로 용도변경 당시 공제가 적용되던 주택이라면 14년 전체가 인정됩니다. 공제액은 1억 4천만원입니다. 둘째, 개편안 시행 후 양도 시점에 중과대상이 아니라면 거주 5년과 상가 3년을 합한 8년만 인정됩니다. 살지 않은 6년은 빠지므로 공제액은 8천만원으로 줄고, 세금은 첫째 경우보다 약 2~3천만원 늘어납니다. 셋째, 용도변경 당시 중과대상이었거나(현행) 양도 시점에 중과대상이라면(개편안) 상가로 보유한 3년만 인정됩니다. 공제액은 3천만원이며, 세금은 첫째 경우보다 약 4~5천만원 늘어납니다. 결국 같은 14년을 보유해도 인정받는 기간은 14년, 8년, 3년으로 달라집니다. 세금을 좌우하는 것은 보유 기간 자체보다 용도변경 시점, 양도 시점, 실제 거주 여부입니다. 4. 이런 분은 미리 점검하세요 ・용도변경을 검토 중인 다주택자인 경우 : 변경 시점에 중과대상인지, 양도를 2028년 전후 중 언제 할 지를 확인하세요. ・이미 용도변경한 경우 : 변경 당시 공제 적용 여부부터 확인해야 합니다. ・주택 시절 거주 이력 : 주민등록 이력 등 거주 입증자료를 챙겨두세요.