상속세를 신고할 때 아파트처럼 거래사례가 풍부한 주택은 비교적 시세를 가늠하기 쉽지만, 상가나 '꼬마빌딩' 같은 비주거용 부동산은 다릅니다. 매매사례도 드물고 감정평가를 따로 받지 않으면, 결국 상대적으로 낮게 형성된 기준시가(보충적 평가방법)로 신고하는 경우가 많습니다.
그런데 최근 대법원 판결을 보면, 이렇게 기준시가로 '낮게' 신고했다가 오히려 세금 부담이 더 커지는 사례가 실제로 벌어지고 있다는 것을 확인할 수 있습니다.
사건을 보면 이렇습니다.
납세자는 2019년 8월 서울 동작구의 지상 4층 근린생활시설 건물과 토지를 상속받았고, 매매사례나 감정평가가 없다는 이유로 기준시가 방식에 따라 약 42억6,600만원으로 상속세를 신고했습니다.
그런데 이듬해 7월 서울지방국세청이 감정평가법인 두 곳에 별도로 감정을 의뢰했고, 두 곳의 평균 감정가액은 약 63억5,300만원으로 신고가액보다 20억원 넘게 높았습니다.
국세청은 평가심의위원회를 거쳐 이 금액을 상속 당시 시가로 보고, 상속세 약 10억1,300만원을 추가로 경정·고지했습니다. 신고액보다 20억원 가까이 높은 가격이 '시가'로 인정되면서, 세액도 크게 늘어난 것입니다.
납세자는 이에 불복해 조세심판을 거쳐 행정소송까지 갔습니다.
1심에서는 "과세관청이 일방적으로 의뢰한 감정은 공정성과 객관성을 담보하기 어렵고, 일부 부동산만 골라 감정하는 것은 조세평등주의에도 맞지 않는다"며 납세자가 승소했습니다.
하지만 2심과 대법원의 판단은 달랐습니다. 상속세는 과세관청이 과세표준과 세액을 확정하는 '부과과세' 방식이기 때문에, 신고 내용이 정당한지 확인하기 위해 감정을 의뢰하는 것은 과세관청의 고유한 권한이라는 논리였습니다.
또한 모든 부동산을 전부 감정하는 것은 현실적으로 불가능하므로, 과세 형평성을 해칠 우려가 큰 고가의 비주거용 부동산에 한정해 감정을 실시하는 것은 행정의 효율성 측면에서도 어느 정도 불가피하다고 보았습니다. 결국 대법원은 상고를 기각하며 과세관청의 손을 들어줬습니다.
이 판결이 상속·증여를 앞둔 분들께 주는 메시지는 분명합니다. 시세보다 훨씬 낮은 기준시가로 신고해두면 당장은 세금이 줄어든 것처럼 보이지만, 과세관청이 법정결정기한(상속세는 신고기한으로부터 통상 9개월) 안에 별도로 감정평가를 받아 신고가액을 뒤집을 가능성이 있다는 것입니다.
특히 거래가 드문 상가나 꼬마빌딩처럼 고가의 비주거용 부동산을 상속·증여받으셨다면, 신고 전에 미리 감정평가를 받아 시가에 가까운 금액으로 신고하는 쪽이 오히려 나중에 뒤통수를 맞지 않는 안전한 선택일 수 있습니다.
상속재산 중 이런 부동산이 포함되어 있다면, 신고 기한이 다가오기 전에 반드시 저희 사무소와 함께 감정평가 필요성부터 짚어보시길 권해 드립니다.
이동혁세무회계사무소
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