1주택을 넘어서는 주택을 보유한 상태에서 주택을 양도하면 양도소득세가 중과될 수 있습니다.
다만 세법은 부득이한 사정으로 주택이 늘어난 경우를 고려해 중과배제 예외를 두고 있는데, 그 대표적인 사유 중 하나가 직장 이전입니다. 그렇다면 직장 사정으로 주택 2채를 보유하게 되었다고 주장하면 언제나 중과를 피할 수 있을까요. 최근 대법원 판결은 그렇지 않다는 점을 분명히 했습니다.
사건의 경위
납세자는 경기 안산에서 상가주택 2개 동을 동시에 신축했습니다. 이를 20년 이상 보유하다가 매각했고, 과세관청은 양도소득세를 중과했습니다. 납세자는 직장 이전 등의 예외사유에 해당한다고 주장하며 불복했으나, 대법원은 상고를 기각하고 납세자 패소를 확정했습니다.
법원의 판단
재판부는 중과배제 예외조항의 적용 범위를 문언 그대로 좁게 해석했습니다. 해당 조항은 직장 이전으로 인해 종전 거주지와 다른 시·군에 거주지를 추가로 취득한 경우를 전제로 한 것이지, 동일한 지역에서 주택 2채를 동시에 취득한 경우까지 포섭하지 않는다는 것입니다. 과세감면 요건은 문언에 따라 엄격하게 해석해야 하며 유추해석은 허용되지 않는다는 종래의 원칙이 다시 확인된 셈입니다.
이 사건에서 납세자가 입은 손실은 중과세에 그치지 않았습니다.
첫째, 장기보유특별공제를 적용받지 못했습니다. 20년 이상 보유했음에도, 2년 이상 실제 거주한 사실이 입증되지 않았기 때문입니다.
둘째, 필요경비도 인정받지 못했습니다. 전세보증금 반환금과 신축비에 관한 증빙이 부족했던 탓입니다.
결국 보유기간이 길었다는 사실만으로는 어떤 혜택도 자동으로 따라오지 않았습니다.
실무상 시사점
첫째, 거주사실의 입증은 주민등록등본만으로 충분하지 않습니다. 과세관청과 법원은 형식적 전입 기록이 아니라 실제 거주의 실질을 봅니다. 공과금 납부내역, 관리비 고지서, 금융거래 내역, 자녀 재학 자료, 통신 요금 청구지 등 생활의 흔적을 보여줄 수 있는 자료를 보유 기간 중에 미리 모아두어야 합니다. 양도 시점에 뒤늦게 자료를 찾으려 하면 이미 늦습니다.
둘째, 신축 관련 비용은 증빙 관리가 곧 세금입니다. 신축비, 자본적 지출액은 적격증빙과 대금 지급 내역이 함께 남아 있어야 필요경비로 인정받을 수 있습니다. (적격증빙을 수취하지 못한 경우에도 계좌이체 내역 등 금융거래 자료로 실제 지출 사실이 객관적으로 확인되면 인정될 수 있으나, 그 입증 책임은 납세자에게 있습니다.) 공사 과정에서 현금 거래나 구두 정산이 섞이면 수천만 원 단위의 경비가 통째로 부인될 수 있습니다.
셋째, 중과배제 예외사유는 본인의 사정이 아니라 조문의 요건에 맞춰 판단해야 합니다. "사정이 딱하니 봐주겠지"라는 기대는 조세법률주의 아래에서 받아들여지지 않습니다. 양도 전에 조문의 요건을 하나씩 대조해보는 사전 검토가 필요합니다.
맺으며
양도소득세는 양도일 이후에 손쓸 수 있는 여지가 거의 없는 세목입니다. 이 사건의 납세자도 20년 넘게 재산을 보유했지만, 요건 검토와 증빙 관리가 양도 전에 이루어지지 않아 중과세와 공제 배제를 모두 떠안았습니다. 주택을 2채 이상 보유하고 계시거나 신축 부동산의 양도를 계획하고 계시다면, 매도 계약 전에 세무 검토를 받아보시기를 권해드립니다.
이동혁세무회계사무소
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